Udskriv Byrådet

Onsdag den 20.12.2017 kl. 18:00
Sagsnr.: 134
Vis dagsorden

Arbejdernes Boligselskab Gladsaxe, afdeling Moseparken, skema A

 

Beslutning

Tiltrådt.

Gennemgang af sagen

Byrådet vedtog 15.06.2016 punkt 56. en række principper for nybyggeri og renovering af støttet byggeri med henblik på en prioriteret udmøntning af By- og Boligpolitikken.

 

Det blev i den forbindelse besluttet, at støttesagsbehandlingen fremadrettet suppleres med en indledende principbeslutning for at give bygherren en tidlig tilkendegivelse på, om projektet kan opnå tilsagn fra Gladsaxe Kommune.

 

I forlængelse af Byrådets beslutning har Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe fremsendt skema A ansøgning om støtte til renovering af badeværelse og udskiftning af tagvinduer i afdeling Moseparken, .

 

På denne baggrund forelægges renoveringsprojektet til såvel principiel behandling i henhold til de vedtagne principper som til samtidig behandling af boligorganisationens skema A ansøgning.

 

Om Projektet

 

Afdeling Moseparken er opført i 1985 og omfatter 98 boliger, fordelt på 11 boligblokke bestående af henholdsvis 1 og 2-plans boliger.

 

Afdelingen har adgangsadresse på Thor Langes Alle 9-83 og 12-114 og Søborghus Alle 27-41, 2860 Søborg.

 

Af en tilstandsregistrering af afdelingen udført i 2012 fremgår bl.a., at der er konstateret byggeskader i afdelingens badeværelser, og for at undgå større følgeskader som råd og svamp i konstruktionerne anbefales at alle badeværelser i afdelingen udskiftes inden for en kortere årrække.

 

Endvidere blev konstateret, at tagvinduerne i afdelingen var utætte og angrebet af råd og svamp.

 

I forbindelse med skema A ansøgningen er der udarbejdet en helhedsplan for afdelingen, som udover renovering af badeværelser og tagvinduer, endvidere omfatter renovering af utætte tagrygge i afdelingen.

 

Renoveringen af tagryggene finansieres fuldt ud af afdelingens henlæggelser, og er således ikke en del af boligorganisationens skema A ansøgning.

 

Efter gennemførelse af arbejderne i helhedsplanen vil afdelingen ikke have behov for særskilt renovering de kommende 10 år.

 

Afdelingen og organisationsbestyrelsen har godkendt de ansøgte arbejder.

 

Projektets finansiering

 

Projektets samlede anlægssum udgør 21.289.000 kr., som fordeles på:

 

Byggeskader/ekstraordinære arbejder

(badeværelser)

14.919.000 kr.

Moderniserings- og vedligeholdelsesarbejder

(tagvinduer)

6.370.400 kr.

 

Udgifterne på 14.919.000 kr. til byggeskader/ekstraordinær renovering finansieres ved optagelse af et 30-årigt støttet realkreditlån.

 

Moderniserings- og vedligeholdelsesarbejderne på 6.370.400 kr. finansieres på følgende vis:

 

30-årigt realkreditlån, ustøttet

2.750.400 kr.

Kapitaltilførsel (1/5-ordning)

1.000.000 kr.

Fællespuljetilskud

1.960.000 kr.

Henlæggelser

660.000 kr.

 

Landsbyggefonden har forudsat kommunal medfinansiering på 200.000 kr., svarende til kommunens andel af Landsbyggefondens 1/5-ordning for kapitaltilførsel.

 

Projektet indebærer ikke kommunal garanti.

 

Henset til den dårlige vedligeholdelsesstand af vinduerne, og den heraf følgende negative påvirkning af indeklimaet i boligerne, har boligorganisationen fundet det nødvendigt at igangsætte udskiftning af tagvinduerne.

 

Som mellemfinansiering af denne del af renoveringsprojektet har boligafdelingen optaget et 30-årigt realkreditlån på 6.370.400 kr., som efterfølgende vil blive nedbragt i overensstemmelse med den beskrevne finansieringsmodel.

 

Projektets påvirkning af lejeniveauet

 

Afdelingens nuværende husleje er på 1.070 kr. pr. m2.

 

Den årlige låneydelse ved ovenstående finansieringsmodel udgør 830.000 kr., og vil medføre en lejestigning på 107 kr. pr. m2, og et samlet huslejeniveau på 1.177 kr. pr. m2.

 

Landsbyggefonden har tilkendegivet, at boligorganisationen i forbindelse med gennemførelse af helhedsplanen vil blive fritaget for indbetaling af afdelingens udamortiserede låneydelser til boligorganisationens dispositionsfond, svarende til en årlig besparelse for afdelingen på 900.000 kr.

 

Fritagelsen for indbetalingen til dispositionsfonden dækker således låneydelsen mere end fuldt ud, og boligorganisationen har oplyst, at den overskydende del af fritagelsesbeløbet på 70.000 kr., vil blive anvendt til yderligere henlæggelser.

 

Under de nuværende økonomiske forudsætninger er projektet således huslejeneutralt, samtidig med, at det indebærer en styrkelse af afdelingens henlæggelser.

 

Principper for renovering af støttet byggeri

 

Som tidligere nævnt vedtog Byrådet 15.06.2016 punkt 56 en række principper for nybyggeri og renovering af støttet byggeri, og endvidere blev fastsat særlige kriterier, som skal opfyldes ved tilsagn til støttede renoveringssager.

 

For at opnå By- og Boligpolitikkens pejlemærker skal projekter om nybyggeri eller renovering af støttede boliger fremadrettet vurderes konkret i forhold til følgende grundlæggende temaer:

 

§  Byggeriets økonomi

§  Byggeriets sociale elementer

§  Byggeriets lokale tilknytning

§  Byggeriets fokus på natur/miljø

 

Særligt for så vidt angår støtte til renoveringssager fremgår, at et grundlæggende vilkår for at opnå støtte til renovering er, at der i afdelingen er økonomisk balance mellem drift og vedligeholdelse.

 

Renoveringsstøtte er således målrettet ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder af nedslidte bygningsdele samt forbedringsarbejder, der øger bygningerne og boligernes kvalitet.

 

Støtte kan omvendt ikke opnås til finansiering af fysiske vedligeholdelsesefterslæb eller som følge af, at henlæggelsesniveauet til periodisk og planlagt vedligeholdelse har været utilstrækkelig.

 

Projektet har været i høring hos de relevante fagforvaltninger, og der henvises til sagens bilag 1, for en gennemgang af projektet i henhold til de fastsatte principper og kriterier.

 

Samlet set er det Byrådssekretariatets vurdering, at der er tale om et støtteværdigt projekt, som svarer til de fastsatte principper, og således bidrager positivt til kommunens mål om fremtidssikring af det støttede byggeri.

 

Byrådssekretariatet bemærker

1. I henhold til almenboligloven og Landsbyggefondens regulativ om opretning, udbedring mv., kan Landsbyggefonden efter indstilling fra kommunen give tilsagn om støtte til ekstraordinære arbejder i form af ydelsesstøtte, også betegnet som støttet lån.

Efter indstilling fra kommunen kan Landsbyggefonden, for at sikre en afdelings økonomi og holde huslejen på et acceptabelt niveau, tillige yde støtte ved bl.a. kapitaltilførsel og fritagelse for udamortiserede ydelser.

2. Renoveringsprojektet forudsætter kommunal medfinansiering på 200.000 kr. af den samlede kapitaltilførsel på 1.000.000 kr.

Da der ikke er afsat midler i indeværende år til renovering af alment byggeri, foreslås det, at kommunens udgift til kapitaltilførsel finansieres af puljen afsat til opførelse af almene boliger.

3. Støttetilsagn fra Landsbyggefonden betinges af kommunal garanti for den del af det støttede realkreditlån, der har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Landsbyggefonden stiller regaranti på 50 %, dog begrænset af indestående i landsdispositionsfonden.

Garantiforpligtelsen indtræder ved kommunens tilsagn til skema A, og gælder uanset, at de økonomiske forudsætninger for projektet efterfølgende måtte ændre sig.

Under de nuværende økonomiske forudsætninger indebærer renoveringsprojektet ikke kommunal garanti.

4. Afdelingens lejeniveau på 1.070 kr. pr. m2 er forholdsvis højt set i forhold til andre afdelinger fra samme ibrugtagelsesperiode, hvor gennemsnitshuslejen i Hovedstadsområdet er 968 kr. pr. m2.

 

Renoveringsprojektet er dog huslejeneutralt, og henset til projektets styrkelse af afdelingens boliger, vurderes det, at lejeniveauet fortsat vil kunne bæres af afdelingen.

 

5. Under hensyn til projekts karakter og omfang, vurderes projektet i dets helhed at være af ekstraordinær karakter i almenboliglovens forstand.

 

I forlængelse heraf bemærkes, at såfremt Gladsaxe Kommune ikke meddeler tilsagn til kommunens andel af kapitaltilførsel, er der en overvejende sandsynlighed for, at Landsbyggefonden vil lade støtten til projektet bortfalde.

 

Godkendelse af det samlede projekt må således anses som afgørende for afdelingens videreførelse på sigt, da afdelingen vanskeligt vil kunne bære det øgede huslejeniveau, som gennemførelsen af projektet uden støtte vil medføre.

 

6. Skema A ansøgningen overholder gældende støttebetingelser.

 

Økonomiudvalget indstiller,

 

1. at kommunen indstiller Skema A ansøgning vedrørende afdeling Moseparken til Landsbyggefondens godkendelse,

2. at kommunen meddeler tilsagn på 200.000 kr. til dækning af kommunens andel af kapitaltilførsel,

3. at kommunens udgift til kapitaltilførsel vil blive finansieret af den samlede pulje til opførelse af almene boliger, og

4. at kommunen indstiller ansøgning om fritagelse for indbetaling af udamortiserede lån til dispositionsfonden til Landsbyggefonden.

Bilag

1. Bilag 1; projektoversigt (Bilag 1 - Renovering af afdeling Moseparken.pdf)

 

 

Relateret behandling

Byrådet 15.06.2016, Punkt 56 (Åben)

Økonomiudvalget 28.11.2017, Punkt 241 (Åben)

 

 

 

Vis dagsorden