Udskriv Økonomiudvalget

Tirsdag den 04.10.2016 kl. 08:00
Sagsnr.: 223
Vis dagsorden

ABG, afd. Skoleparken 1, principbeslutning om støtte

 

Beslutning

 

Tiltrådt.

 

Gennemgang af sagen

Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har ansøgt om støtte til renovering af afdeling Skoleparken kombineret med etablering af nybyggeri af almene boliger.

 

Afdeling Skoleparken vil med projektet bestå af i alt 296 boliger fordelt på 260 komplet renoverede boliger og 36 nye attraktive almene 4-rums familieboliger på over 100 m2.

 

Om projektet

 

Boligorganisationen har på baggrund af en tilstandsrapport konstateret behov for omfattende renovering af afdelingens oprindelige 260 familieboliger.

 

Trods løbende vedligeholdelse og istandsættelsesarbejder konkluderer tilstandsrapporten bl.a., at afdeling Skoleparken har byggeskader, og at boligerne generelt er ramt af fugtproblemer og skimmelsvamp.

 

Projektforslaget udspringer af behovet for udbedring af byggeskader samt ekstraordinære renoveringsarbejder, men indeholder samtidig supplerende vedligeholdelsesmæssige arbejder for at sikre boligerne for fremtiden.

 

I dialog med Landsbyggefonden er peget på en løsning med teknisk nedrivning af boliger, fællesarealer og erhvervslejemål til sokkel, dvs. alt eksisterende byggeri nedrives til overkant af fundamenter og kælder.

 

Se bilag 1 for oversigt over de tiltag, der indgår i den samlede renoveringsløsning.

 

Byggeriets anskaffelsessum og finansiering

 

Projektets samlede udgifter er ca. 549.000.000 kr., der dækker både nybyggeri og renovering.

 

Nybyggeri

 

De samlede udgifter ved etablering af nye almene boliger i projektet er beregnet til 91.701.400 kr. ud fra statens fastsatte maksimumsbeløb for almene boliger i 2016.

 

Nybyggeriet finansieres på følgende vis:

 

Realkreditlån, støttet (88 %)

80.697.232 kr.

Kommunalt grundkapitallån (10 %)

9.170.140 kr.

Beboerindskud (2 %)

1.834.028 kr.

 

Den kommunale udgift til nybyggeri udgør 9.170.140 kr. til det kommunale grundkapitallån.

 

Kommunen skal desuden stille garanti for den del af realkreditlånet, der ligger ud over 60% af ejendommens værdi. Garantiberegningen foretages i forbindelse med støttetilsagnet (skema A).

 

Renovering

 

Renoveringssagens samlede udgifter udgør 457.341.000 kr. fordelt på:

 

Byggeskader/ekstraordinære arbejder (støttesag)

212.951.000 kr.

Vedligeholdelse og forbedring

244.390.000 kr.

 

Renoveringssagens støttede arbejder på i alt 212.951.000 kr. finansieres med støttede lån fra Landsbyggefonden.

 

Renoveringssagens vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på i alt 244.390.000 kr. finansieres på følgende vis:

 

Lån, ustøttet

153.790.000 kr.

Dispositionsfond, lån fra ABG

40.000.000 kr.

Henlæggelser, egne midler i afdelingen

31.000.000 kr.

Trækningsret, egne midler

10.000.000 kr.

Fællespuljetilskud, Landsbyggefond

5.320.000 kr.

Trækningsret, Landsbyggefond

1.780.000 kr.

Kapitaltilførsel (1/5-ordning)

2.500.000 kr.

 

Den kommunale udgift til renoveringssagen udgør 500.000 kr., der er en del af kapitaltilførslen på 2.500.000 kr. (1/5-ordningen).

 

Kommunen skal desuden stille garanti for Landsbyggefondens støttede lån og de ustøttede lån. Garantiberegningen foretages i forbindelse med støttetilsagnet (skema A).

 

Husleje

 

Beboernes huslejestigning ved projektet udgør i alt 288 kr./m2 årligt fordelt med 21 kr./m2 for støttede arbejder og 267 kr./m2 for vedligeholdelses- og forbedringsarbejderne.

 

Huslejestigningen skyldes tilskud/støtte samt besparelser ved projektet, som fremgår af nedenstående oversigt:

 

 

Leje i kr./m2

Huslejestigning, støttede arbejder

579 kr.

Huslejestigning, vedligeholdelses-/forbedringsarbejder

367 kr.

Huslejestigning i alt

946 kr.

 

 

Nettobesparelser på henlæggelser, stordriftsfordele og lejetab mv.

-100 kr.

Andre driftsbesparelser

-27 kr.

Nedsættelse af bidragspligt

-47 kr.

Fritagelse for udamort. lån

-7 kr.

Driftslån, dispositionsfonden

-477 kr.

 

 

Lejepåvirkning, i alt

288 kr.

 

 

Forventet varmebesparelse

-52 kr.

Lejepåvirkning netto, i alt

236 kr.

 

En væsentlig faktor for, at lejen kan holdes på et rimeligt niveau trods renoveringsarbejdernes omfang er, at boligorganisationen yder årlig løbende driftsstøtte på 8.787.000 kr. via dispositionsfonden. Over lånets løbetid bidrager boligorganisationen med 263.610.000 kr. af hensyn til afdelingens lejeudvikling.

 

Boligorganisationen oplyser, at den samlede leje efter renoveringsprojektet udgør ca. 1.148 kr./m2. Hertil kommer den forventede besparelse på varme, der er forbrugsafhængig.

 

For afdelingens beboere vil det medføre en beregnet månedlig husleje (inkl. varmebesparelse) for udvalgte boligtyper på:

 

2-rumsbolig på 60 m2

5.125 kr.

3-rumsbolig på 80 m2

6.833 kr.

4-rumsbolig på 89 m2

7.602 kr.

 

De nye almene familieboliger vil have en husleje på ca. 1.150 kr./m2, hvilket svarer til en månedlig husleje på ca. 10.158 kr. for en 4-rumsbolig på 106 m2.

 

Krav til støtte af alment byggeri

 

For at understøtte pejlemærkerne i Gladsaxe Kommunes Kommunestrategi og By- og Boligpolitik har Byrådet 15.06.2016, pkt. 56, fastsat en række temaer og vilkår gældende for projekter om nybyggeri eller renovering af støttede boliger:

 

§      Byggeriets økonomi

§      Byggeriets sociale elementer

§      Byggeriets lokale tilknytning

§      Byggeriets fokus på natur/miljø

 

Projektet er blevet screenet af de relevante fagforvaltninger som en del af principbeslutningens forberedelse. Der henvises til sagens bilag 2 for en tematisk projektoversigt.

 

Projektet svarer til de fastsatte principper, og medvirker til en bevarelse af den alsidige boligsammensætningen i kommunen samtidig med, at der tilføres nye store familieboliger til området.

 

Samlet set bidrager byggeprojektet således positivt til kommunens mål om fremtidssikring af boligmassen.

 

Børne- og Kulturforvaltningen oplyser, at yderligere boliger i området vil have betydning for skole- og dagtilbud:

 

  • Dagtilbud: Der vil i Stengård-området være tilstrækkelig med kapacitet, men på længere sigt vil der mangle pladser i kommunen generelt. Dette er ikke en konsekvens af yderligere 36 boliger i området, men yderligere boliger medvirker samlet til et øget kapacitetsbehov.
  • Skoletilbud: 36 nye familieboliger i Stengård-området vil gøre det nødvendigt at foretage distriktsændringer for at sikre, at der ikke skal oprettes klasser ud over skolens nuværende fysiske kapacitet.

 

Børne- og Kulturforvaltningens kapacitetsvurdering vedlægges som bilag 3.

 

Byrådssekretariatet bemærker,

 

1. Byrådet besluttede 15.06.2016, pkt. 56, at støttede nybyggeri- og renoveringssager forelægges Økonomiudvalget til principbeslutning om, hvorvidt projektet lever op til kommunens mål for fremtidssikring af boligmassen i Gladsaxe Kommune.

 

Principbeslutningen er en del af den tidlige dialog indeholdende en forhåndstilkendegivelse for den almene bygherre med henblik på videreudvikling af byggeprojektet frem til Gladsaxe Byråds endelige tilsagn om støtte (skema A).

 

På tidspunktet for principbeslutningen er alle forhold i byggeriet ikke afklaret, og projektet forelægges derfor som en rammegodkendelse med mulighed for efterfølgende tilpasninger.

 

Med principbeslutningen reserveres samtidig midler til sagens gennemførelse, og projektet prioriteres tids- og ressourcemæssigt i forvaltningen.

 

2. Projektet har en samlet økonomi på ca. 549.000.000 kr. Den kommunale medfinansiering er forskellig i renoveringsdelen og nybyggeridelen.

 

Kommunens samlede udgifter er:

Nybyggeri; Kommunalt grundkapitallån

9.170.140 kr.

Renovering; Kapitaltilførsel (1/5-ordning)

500.000 kr.

I alt

9.670.140 kr.

 

Den kommunale medfinansiering på 500.000 kr. til total renovering af 260 boliger vil til sammenligning udgøre ca. 44 mio. kr. (2016-niveau), såfremt samme antal boliger skulle opføres som nye almene boliger.

 

I forhold til projektets lånefinansiering følger desuden en kommunal garanti, der vil blive beregnet i forbindelse med det endelige støttetilsagn (skema A).

 

Den kommunale grundkapital til nybyggeri vil blive reguleret på tilsagnstidspunktet i henhold til gældende satser for støttet byggeri.

 

Kommunens udgifter forventes at komme til udbetaling i 2017 eller 2018, og det foreslås, at udgiften finansieres af puljen afsat til etablering af almene boliger.

 

3. Afdeling Skoleparkens arkitektur og udseende er bevaringsværdigt, og renoveringsprojektet tager højde herfor ved at genskabe bygningskroppenes ydre udtryk.

 

Trafik- og Teknikudvalget har 18.04.2016, pkt. 32, givet principiel godkendelse til den valgte renoveringsløsning for det bevaringsværdige byggeri.

 

4. Både boligorganisationens bestyrelse og afdelingsmødet har godkendt rammerne for projektet, herunder også, at beboerne under byggeprocessen fraflytter og genhuses i de nye eller renoverede boliger eller i boligorganisationens andre afdelinger.

 

Beboerne forelægges projektet til endelig godkendelse medio oktober 2016 inden ansøgning af tilsagn om støtte (skema A).

 

Byrådssekretariatet indstiller,

 

1. at ansøgning om renovering af afdeling Skoleparken principgodkendes, og

2. at ansøgning om nybyggeri ved afdeling Skoleparken principgodkendes.

Bilag

1. Bilag 1; Renoveringstiltag (Skoleparken; renovering - model for renovering.pdf)
2. Bilag 2; Projektoversigt (Renovering af ABG afd Skoleparken - Projektoversigt.pdf)
3. Bilag 3: Kapacitetsvurdering på skole- og dagtilbud (Skole- og dagtilbudsprognoser ift 36 nye boliger ved Stengård Skole.pdf)

 

 

Relateret behandling

Trafik- og Teknikudvalget 18.04.2016, Punkt 32 (Åben)

Byrådet 15.06.2016, Punkt 56 (Åben)

 

 

 

Vis dagsorden