Udskriv Økonomiudvalget

Tirsdag den 06.12.2016 kl. 08:00
Sagsnr.: 249
Vis dagsorden

Ny Bytoften, skema C

 

Beslutning

 

Anbefales.

Kommende behandlingsforløb

Byrådet 14.12.2016

 

Gennemgang af sagen

Gladsaxe Byråd gav 15.12.2010, punkt 156, tilsagn om støtte til opførelse af 114 boliger i Gladsaxe almennyttige Boligselskab, afdeling Ny Bytoften.

 

Forud for støttetilsagnet gav Byrådet 26.08.2009, punkt 103, tilladelse til nedrivning og nedlæggelse af den oprindelige afdeling Bytoften.

 

Gladsaxe almennyttige Boligselskab har nu opført afdeling Ny Bytoften og fremsendt byggeregnskab til godkendelse (skema C).

 

Skema C ansøgning (byggeregnskab)

 

Gladsaxe Kommune har ved revideret skema B givet tilsagn om støtte til Ny Bytoften på ca. 221,3 mio. kr. samt totaløkonomiske merinvesteringer på 3,4 mio. kr., i alt 224,7 mio. kr.

 

Ifølge det fremsendte byggeregnskab har Gladsaxe almennyttige Boligselskab samlet anvendt 280,7 mio. kr., hvilket er en overskridelse af byggeriets rammer på ca. 56 mio. kr.

 

Gladsaxe almennyttige Boligselskab ansøger med skema C om kommunens godkendelse af fuld udnyttelse af maksimumsbeløbet for støttet byggeri, og forelægger finansieringsløsning for de øvrige merudgifter.

 

Maksimumsbeløb for støttet byggeri

 

Opførelse af alment byggeri er omfattet af et maksimumsbeløb, der angiver den maksimale anskaffelsessum, som kommunen kan godkende.

 

Den maksimale tilladte anskaffelsessum for Ny Bytoften udgør:

 

Maksimumsbeløb inkl. energitillæg

238.685.000 kr.

Indeksering af entreprisesummen

4.875.000 kr.

Fradrag for leje i byggeperiode

-71.000 kr.

Støtteberettiget anskaffelsessum

243.489.000 kr.

Totaløkonomiske merinvesteringer

3.400.000 kr.

 

 

Anskaffelsessum i alt

246.889.000 kr.

 

Skema C ansøgningen indebærer således et ønske om at øge anskaffelsessummen med 22.189.000 kr. i forhold til den godkendte anskaffelsessum ved skema B på 224.686.000 kr.

 

Årsag til overskridelse af anlægsbudget

 

Gladsaxe almennyttige Boligselskab har oplyst, at de øgede udgifter primært skyldes ekstraordinær forurenings- og funderingsomkostninger samt udgifter afledt heraf.

 

Byrådet godkendte ved skema B en øget anskaffelsessum pga. forurening vedrørende blymaling og asbest, men i forbindelse med byggeriets gennemførelse har forureningen vist sig mere omfattende og dyrere at håndtere end oprindeligt antaget. Dertil kommer, at 2. byggeafsnit er blevet mødt med skærpede lovkrav til håndtering af PCF/PCB mv.

 

Byggeriet har ligeledes mødt ekstraudgifter til fundering som følge af supplerende regnvandshåndtering på grunden.

 

Den øgede forurening har givet store projektforsinkelser, der har medført ekstra udgifter til bl.a. vinterforanstaltninger, kapacitetsudgifter for entreprenøren, beboergenhusningen og indeksregulering af entreprisekontrakten.

 

De direkte ekstraordinære udgifter til forurening og fundering samt afledte udgifter overstiger 22,2 mio. kr., der er det maksimale beløb støttesagens anskaffelsessum kan øges med.

 

Forslag til finansiering af udgifter ud over maksimumsbeløbet

 

Gladsaxe almennyttige Boligselskab har redegjort for boligorganisationens forslag til finansiering af den del af merudgifterne, der ligger ud over det støtteberettigede maksimumsbeløb.

 

Beløbet udgør ca. 33,8 mio. kr., der ikke kan finansieres ved at pålægge lejerne yderligere lejeforhøjelser.

 

Bygherre har fundet finansiering ved besparelser i byggesagen på egne honorarer, afkortning af bygherreleverancer samt ved tilskud fra LAR-projekt.

 

Overskridelsen finansieres derudover af boligorganisationen primært ved egenfinansiering i form af tilskud fra dispositionsfonden.

 

Konsekvenser af støttesagens merudgifter

 

Den godkendte anskaffelsessum overskrides i Ny Bytoftens skema C ansøgning med ca. 56 mio. kr., svarende til en merudgift på ca. 25 % af støttetilsagnet.

 

En betragtelig overskridelse af rammerne for byggeriet har økonomiske konsekvenser for både beboerne, boligorganisationen og kommunen.

 

I det følgende gennemgås konsekvenserne ved godkendelse af skema C ekskl. merudgifter (skema B niveau) og skema C inkl. merudgifter.

 

Finansiering af støtteberettiget anskaffelsessum

 

Den endelige anskaffelsessum for den støtteberettigede del af byggeriet vil blive finansieret på følgende vis ved et skema C godkendt hhv. ekskl. eller inkl. merudgifter:

 

 

uden merudgift

Inkl. merudgift

Anskaffelsessum

221.286.000 kr.

243.489.000 kr.

 

 

 

Finansiering:

 

 

Realkreditlån, 91 %

201.370.260 kr.

221.574.990 kr.

Kommunalt grundkapitallån, 7 %

15.490.020 kr.

17.044.230 kr.

Beboerindskud, 2 %

4.425.720 kr.

4.869.780 kr.

 

 

 

Totaløkonomisk merinvestering

3.400.000 kr.

3.400.000 kr.

 

 

 

Merudgifter for bygherre

56.022.000 kr.

33.819.000 kr.

 

Udgiften til totaløkonomiske merinvesteringer på 3,4 mio. kr. finansieres uden kommunal kapital via realkreditlån og beboerbetaling, og er uafhængig af merudgifterne.

 

Konsekvenser for beboerne

 

En godkendelse af en større anskaffelsessum vil medføre flere udgifter for afdelingens beboere til beboerindskud og leje.

 

Den godkendte leje ved skema B var 1.018 kr./m2, og en godkendelse af merudgifterne i skema C vil medføre en lejestigning på 62 kr./m2 og et lejeniveau på 1.080 kr./m2 årligt.

 

Lejekonsekvensen for beboerne ser for to forskellige boligtyper således ud:

 

Boligareal

Leje

ekskl. merudgift

Leje

 inkl. merudgift

difference/mdr.

72 m2

6.723 kr.

7.120 kr.

+397 kr.

95 m2

8.038 kr.

8.512 kr.

+474 kr.

 

Konsekvenser for kommunen

 

Gladsaxe Kommune har i forbindelse med byggeriet af Ny Bytoften afsat midler til finansiering af kommunens grundkapitallån på i alt 15.490.020 kr.

 

Byrådet afsatte i budget 2011 en fast ramme på 15 mio. kr. til dækning af grundkapitallån til projektet, og øgede denne bevilling med 490.020 kr. ved godkendelsen af skema B i 2012.

 

En godkendelse af skema C inkl. merudgifter medfører en samlet kommunal udgift til byggeriet til grundkapitallån på 17.044.230 kr., svarende til stigning på 1.554.210 kr.

 

Der er i det nuværende budget ikke afsat midler til at øge det kommunale grundkapitallån til byggeriet.

 

En øget anskaffelsessum vil ligeledes påvirke kommunens garantistillelse for det støttede lån med ca. 12 mio. kr. Kommunens nuværende garanti udgør ca. 134 mio. kr., og ved en godkendelse af skema C inkl. merudgifter vil denne garanti blive øget til ca. 146 mio. kr.

 

Konsekvenser for boligorganisationen

 

Ved godkendelse af skema C ekskl. merudgifter udgør bygherrens udgifter til dækning af byggeriets merudgifter ca. 56 mio. kr., hvorimod bygherres udgift beløber sig til ca. 33,8 mio. kr., hvis skema C godkendes inkl. merudgifter og med fuld udnyttelse af maksimumsbeløbet.

 

Gladsaxe almennyttige Boligselskab skal finansiere enhver merudgift udover maksimumsbeløbet via boligorganisationens egenkapital, idet udgiften ikke kan pålignes beboernes leje eller dækkes via lån til afdelingen.

 

Hvis skema C godkendes inkl. merudgifter og med fuld udnyttelse af maksimumsbeløbet vil boligorganisationens udgift på 33,8 mio. kr. medføre, at boligorganisationens dispositionsfond efterfølgende udgør ca. 25 mio. kr. Dette svarer til ca. 6.753 kr. pr. lejemål, der i niveau er ca. halvdelen af gennemsnittet for boligorganisationer på landsplan.

 

Gladsaxe almennyttige Boligselskab vurderer, at dette niveau vil være tilstrækkelig til at dække boligorganisationens løbende forpligtelser.

 

Hvis skema C godkendes ekskl. merudgifter vil udgiften for boligorganisationen udgøre ca. 56 mio. kr. Dispositionsfonden vil efterfølgende andrage ca. 2,8 mio. kr.

 

Et indestående i dispositionsfonden på dette niveau vil efter forvaltningens vurdering kunne gøre det vanskelig for Gladsaxe almennyttige Boligselskab at deltage i økonomisk støtte og sikring af boligorganisationens 3.702 boliger, der er fordelt på 19 afdelinger i Gladsaxe Kommune.

 

Byrådssekretariatet bemærker:

 

1. Gladsaxe Kommune kan godkende merudgifter ved skema C op til det fastsatte maksimumsbeløb for støttet byggeri tillagt evt. fastprisregulering i byggeperioden.

 

Støttetilsagnet ved skema B er imidlertid bindende for projektet og eventuelle godkendelser af merudgifter skal ske under hensyn til lejeniveauet, og kun i det tilfælde, at der er tale om uforudsete udgifter, der ikke skyldes bygherres tilrettelæggelse af byggeprocessen.

 

Byrådssekretariatet vurderer, at projektets meromkostninger vil være støtteberettigede op til maksimumsbeløbets grænser, men bygherren har ikke krav på godkendelse af merudgifter eller fastprisregulering af entreprisesummen ud over rammerne af kommunens skema B godkendelse.

 

2. Det gennemsnitlige lejeniveau for de almene boligafdelinger i Gladsaxe Kommune er ca. 851 kr./m2., mens lejeniveauet for alment nybyggeri generelt liggere noget højere i et niveau svarende til ca. 1.000-1.200 kr./m2.

 

Et lejeniveau i Ny Bytoften på hhv. 1.018 kr./m2 (skema B) og 1.080 kr./m2 (skema C inkl. merudgifter) giver derfor ikke anledning til særlige bemærkninger i forhold til risiko for udlejningsvanskeligheder af afdelingens boliger.

 

3. Almene boligorganisationers dispositionsfond anvendes bl.a. til boligorganisationens egen støtte og medfinansiering af aktiviteter i boligafdelingerne.

 

I forbindelse med kommunens løbende tilsyn med boligorganisationernes økonomi holdes derfor øje med dispositionsfondens størrelse, der bl.a. medvirker som en indikator for boligorganisationens økonomiske robusthed.

 

Forvaltningen er derfor generelt bekymret for et økonomisk scenarie, hvor en boligorganisations dispositionsfond i sin helhed anvendes til dækning af merudgifterne i en enkelt byggesag, da dette mindsker boligorganisationens mulighed for at støtte driften af de øvrige boliger og boligafdelinger.

 

4. Gladsaxe Kommune har årligt styringsdialogmøde med Gladsaxe almennyttige Boligselskab og har derudover løbende haft dialog med boligorganisationen om aflæggelsen af byggeregnskab i forbindelse med deres anmodning om udsættelse af frist for skema C.

 

Hverken på styringsdialogen eller ved den løbende kontakt om byggeregnskabet har boligorganisationens bestyrelse eller administrator givet udtryk for, at byggesagen var i risiko for eller de facto havde overskredet budgettet markant med ca. 25%.

 

Byrådssekretariatet finder det stærkt kritisabelt, at boligorganisationen ikke i tide har oplyst kommunen om byggeriets udvikling ved at benytte de mange lejligheder til dialog.

 

Idet kommunens tilsagn om støtte blev givet med klare økonomiske rammer for byggeriet og under hensyn til byggesagens forløb, bygherrens manglende orientering, og det forhold, at en kommunal merudgift til byggeriet ikke er en del af Økonomiudvalgets budgetramme for støttet byggeri, finder Byrådssekretariatet, som udgangspunkt, ikke, at anskaffelsessummen ved skema C bør øges.

 

Forvaltningen finder det imidlertid meget bekymrende, at byggeriets markante budgetoverskridelse vil kunne dræne boligorganisationens dispositionsfond til et niveau, der potentielt sætter boligorganisationens videre drift og støtte af de øvrige boligafdelinger i en vanskelig situation.

 

Da projektets meromkostninger udspringer af støtteberettigede ekstraordinære omkostninger anbefaler Byrådssekretariatet af hensyn til boligorganisationens samlede drift og videreførelse, at skema C godkendes svarende til det gældende maksimumsbeløb for støttet byggeri.

 

Byrådssekretariatet indstiller,

 

1. at skema C godkendes og øges til det gældende maksimumsbeløb for Ny Bytoften,

2. at kommunens merudgift til grundkapital finansieres af puljen til støttet byggeri, og

3. at merudgifterne udover skema B finansieres af bygherren uden lejepåvirkning i afdeling Ny Bytoften.

Bilag

 

 

Relateret behandling

Byrådet 15.12.2010, Punkt 156 (Åben)

Byrådet 09.11.2011, Punkt 131 (Åben)

Byrådet 11.04.2012, Punkt 43 (Åben)

Byrådet 26.08.2009, Punkt 103 (Åben)

 

 

Vis dagsorden