Udskriv Økonomiudvalget

Tirsdag den 06.12.2016 kl. 08:00
Sagsnr.: 248
Vis dagsorden

Skoleparken 1, skema A, renovering

 

Beslutning

 

Anbefales.

Kommende behandlingsforløb

Byrådet 14.12.2016

 

Gennemgang af sagen

Byrådet principgodkendte 04.10.2016, punkt 223, et projekt vedrørende renovering af eksisterende boliger samt et projekt vedrørende opførelse af 36 nye familieboliger i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, afdeling Skoleparken 1.

 

Boligorganisationen har i forlængelse af Byrådets principgodkendelse fremsendt skema A ansøgning for begge projekter.

 

Tilsagn til skema A for nybyggeriet kan først gives, når der foreligger et nyt plangrundlag, hvorfor det alene er skema A ansøgning for renoveringsprojektet, som forelægges på nuværende tidspunkt.

 

Med principgodkendelsen blev foreløbigt afsat 500.000 kr. til renoveringen, via Landsbyggefondens 1/5-ordning for kapitaltilførsel, samt 9.170.000 kr. til kommunal grundkapitallån til nybyggeriet.

 

Om renoveringsprojektet

 

Boligorganisationen har på baggrund af en tilstandsrapport konstateret behov for omfattende renovering af afdelingen. Bl.a. er 59 lejemål inden for en kort årrække blevet saneret på grund af skimmelsvamp, og det formodes, at der er risiko for skimmelsvamp i størstedelen af afdelingens boliger.

 

Projektet er begrundet i behovet for udbedring af byggeskader samt udførelse af ekstraordinære renoveringsarbejder, men indeholder herudover en række moderniserings- og forbedringsarbejder for at fremtidssikre afdelingen.

 

Renoveringsprojektet indebærer en totalrenovering af afdelingen, med teknisk nedrivning til sokkel og efterfølgende genopførelse af boliger, fællesarealer og erhvervslejemål på eksisterende fundamenter.

 

Afdeling Skoleparken har en høj bevarings værdi, særligt fremhæves det hvide modernistiske byggeri og den sammenhængende bebyggelsesplan. Projektet tager højde herfor ved at genskabe bygningskroppens ydre udtryk.

 

Trafik- og Teknikudvalget principgodkendte 18.04.2016, punkt 32, at der kan ske teknisk nedrivning og genopførelse af det bevaringsværdige boligbyggeri.

 

Projektet er godkendt af afdelingsmødet og organisationsbestyrelsen.

 

Projektets finansiering

 

Renoveringssagens samlede udgifter udgør 457.213.934 kr. fordelt på:

 

Byggeskader/ekstraordinære arbejder

212.949.733 k..

Vedligeholdelse og forbedring

244.264.201 kr.

 

Udgifterne på 212.949.733 kr. til byggeskaderne/ekstraordinære arbejder finansieres ved optagelse af et 30-årigt støttet realkreditlån.

 

Vedligeholdelses- og forbedringsarbejderne finansieres på følgende vis:

 

30-årigt realkreditlån, ustøttet

153.664.201 kr.

Dispositionsfond, lån fra ABG

40.000.000 kr.

Henlæggelser

31.000.000 kr.

Trækningsret, samlet

11.780.000 kr.

Fællespuljetilskud, Landsbyggefond

5.320.000 kr.

Kapitaltilførsel (1/5-ordning)

2.500.000 kr.

 

Af kapitaltilførslen forudsætter Landsbyggefonden kommunal medfinansiering på 500.000 kr., svarende til kommunens andel i henhold til Landsbyggefondens 1/5-ordning.

Beliggenhedskommunen garanterer for den del af lånet, der skal have pant ud over 60% af ejendommens værdi.

Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse

 

Boligorganisationen oplyser, at renoveringsprojektet indebærer kommunal garantistillelse på 100% ved optagelse af det støttede lån på 212.949.733 kr. Landsbyggefonden stiller regaranti for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse

 

Optagelse af det ustøttede realkreditlån på 153.664.201 kr. medfører under nuværende økonomiske forudsætninger ikke behov for kommunal garanti.

 

Projektets påvirkning af lejeniveauet

Såfremt projektet gennemføres i henhold til ovennævnte finansieringsmodel, vil det medføre en huslejestigning på 946 kr., og et huslejeniveau i afdelingen på 1.720 kr. pr. m2.

Da afdelingen ikke vil kunne bære denne lejestigning, har Landsbyggefonden tilkendegivet at yde følgende supplerende støtte:

  • Fritagelse for indbetaling af pligtmæssige bidrag til Landsbyggefonden – såkaldt G-indskud: 870.000 kr. pr. år.
  • Fritagelse for indbetaling af udamortiserede lån til boligorganisationens dispositionsfond: 129.000 kr. pr. år.

Dertil kommer forventede besparelser vedrørende henlæggelser, lejetab, stordriftsfordele m.v. på i alt 2.396.000 kr. pr. år.

 

Endelig yder boligorganisationen løbende driftsstøtte på 8.787.000 kr. om året til afdelingen via boligorganisationens dispositionsfond, og vil over lånenes løbetid bidrage med samlet 263.610.000 kr.

Ved godkendelse af nævnte støttetiltag, boligorganisationens ydelse af driftsstøttelån samt de forventede driftsmæssige besparelser ved projektet, vil projektets lejestigning være på 236 kr. pr. m2., herunder fraregnet en varmebesparelse på 52 kr. pr. m2, idet det dog bemærkes, at varmebesparelsen er forbrugsafhængig.

Ud fra den nuværende økonomiske ramme forventes det således, at projektet inkl. løbende driftsstøtte fra Landsbyggefonden  og boligorganisationen vil medføre en leje på 1.096 kr. pr. m2.

Byrådssekretariatet bemærker

1. I henhold til almenboligloven og Landsbyggefondens regulativ om opretning, udbedring mv. kan Landsbyggefonden efter indstilling fra kommunen give tilsagn om støtte til ekstraordinære arbejder i form af ydelsesstøtte, også betegnet som støttet lån.

Efter indstilling fra kommunen kan Landsbyggefonden for at sikre en afdelings økonomi og holde huslejen på et acceptabelt niveau, tillige yde støtte ved bl.a. kapitaltilførsel, fællespuljetilskud og fritagelse for udarmortiserede ydelser.

Landsbyggefonden kan af samme årsag desuden af egen drift yde støtte ved fritagelse for G-indskud.

2. Renoveringsprojektet forudsætter kommunal medfinansiering på 500.000 kr. af den samlede kapitaltilførsel på 2.500.000 kr.

Da der ikke er afsat midler i indeværende år til renovering af alment byggeri, foreslås det, at kommunens udgift til kapitaltilførsel finansieres af puljen afsat til opførelse af almene boliger.

3. Støttetilsagn fra Landsbyggefonden betinges af kommunal garanti for den del af det støttede realkreditlån, der har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Landsbyggefonden stiller regaranti på 50 %, dog begrænset af indestående i landsdispositionsfonden.

Garantiforpligtelsen indtræder ved kommunens tilsagn til skema A, og gælder uanset, at de økonomiske forudsætninger for projektet efterfølgende måtte ændre sig.

Kommunens garantiforpligtelse er foreløbigt beregnet til 212.949.733 kr., hvortil Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af lånet.

 

4. Det samlede renoveringsprojekt holder sig inden for de forudsatte rammer i principgodkendelsen, og må anses som afgørende for afdelingens videreførelse.

Den forventede lejepåvirkning på 236 kr. pr. m2 er henset til renoveringsarbejdernes omfang beskeden, og det forventede lejeniveau på 1.096 kr./m2 vurderes at kunne bæres af afdelingen.

 

5. For at sikre afdelingens bevaringsværdige bebyggelse foreslås det, at kommunens indstilling af og tilsagn til projektet over for Landsbyggefonden gives under forudsætning af, at bebyggelsens arkitektoniske og bevaringsværdige udtryk fastholdes ved renoveringsprojektets gennemførelse.

 

6. Skema A ansøgningen overholder gældende støttebetingelser.

 

 

Byrådssekretariatet indstiller,

 

1. at kommunen indstiller skema A ansøgning vedrørende renovering af afdeling Skoleparken 1 til Landsbyggefondens godkendelse,

2. at kommunen garanterer for lånoptagelse af realkreditlån for den del af renoveringsprojektets anlægssum der har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi, under forudsætning af, at Landsbyggefondens regaranterer for halvdelen.

 

3. at kommunen meddeler tilsagn på 500.000 kr. til dækning af kommunens andel af kapitaltilførsel til afdeling Skoleparken 1,

4. at kommunens udgift til kapitaltilførslen finansieres af puljen afsat til opførelse af almene boliger,

5. at kommunen indstiller ansøgning om fællespuljetilskud til dispositionsfonden til Landsbyggefonden,

6. at kommunen indstiller ansøgning om fritagelse for indbetaling af udamortiserede lån til dispositionsfonden til Landsbyggefonden, og

7. at kommunens indstilling af og tilsagn til projektet, gives under forudsætning af, at bebyggelsens arkitektoniske og bevaringsværdige udtryk fastholdes ved renoveringsprojektets gennemførelse.

Bilag

 

 

Relateret behandling

Økonomiudvalget 04.10.2016, Punkt 223 (Åben)

Trafik- og Teknikudvalget 18.04.2016, Punkt 32 (Åben)

 

 

Vis dagsorden